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Los juristas cuestionan la legalidad del carácter retroactivo en la restricción del costo del alquiler

2 noviembre 2020
Los juristas cuestionan la legalidad del carácter retroactivo en la limitación del precio del alquiler

El Gobierno ha anunciado estos días su intención de emprender una reforma legal para limitar el costo de los alquileres en los mercados tensionados, avanzando también su pretensión de que pueda aplicarse con carácter retroactivo a los contratos viejos, algo que los juristas cuestionan que resulte posible pues chocaría con la Constitución y el Código Civil (CC).

La mayoría de los jueces y jueces consultados consideran que tal modificación no podría imponerse a los contratos de alquiler ya vigentes y se sujetan para esto a lo establecido en los artículos noventa y tres de la Constitución, que garantiza “la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no convenientes o bien restrictivas de derechos individuales“, y al 1.255 del CC, con arreglo al como los contratantes pueden convenir lo que deseen toda vez que no sea contrario “a las leyes, a la ética ni al orden público”.

Los defensores de la tesis de la irretroactividad han reivindicado que “en un mercado libre rige el principio de autonomía establecido”, con lo que la intención de aplicar las nuevas restricciones a los contratos precedentes a la nueva ley supondría un “fuerte golpazo” a este principio jurídico, que identifican como piedra de toque del sistema de obligaciones y contratos que rige en España, informando de que provocaría una enorme inseguridad jurídica.

La jueza Natalia Velilla ha explicado que “se deja la retroactividad conveniente”, mas en un caso así “no se puede imponer a la iniciativa privada un encuentre máximo de alquiler mudando los contratos” ya festejados pues “es limitar el derecho a la propiedad”. “Eso es una brutalidad”, ha aseverado.

Los juristas que abogan por la irretroactividad asimismo observan excepciones

En exactamente la misma línea, otros colegas suyos han indicado que la retroactividad se podría justificar para los grandes tenedores de residencia en alquiler, extrapolando las reglas de protección a los usuarios, mas no para particulares pues acá no estaría claro quién es la parte enclenque y quién es la parte fuerte del contrato.

La pandemia como excepción

En el extremo contrario, el organizador de la Comisión de Derecho Civil de Juezas y Jueces para la Democracia (JJpD), Edmundo Rodríguez, piensa que sería posible ajustar la renta de los contratos existentes de conformidad con la nueva ley, si esta de este modo lo recoge, pues sería un “imperativo legal” y “la relación entre los contratantes se debe someter a lo que afirma la ley“.

De hecho, Rodríguez ha esgrimido que “esto pasa de forma continua”. Como ejemplos, ha citado los pactos a los que lleguen dueño y también inquilino sobre el pago del Impuesto sobre el Valor Añadido o bien del IBI, que entonces pueden verse cambiados por vía legal. “Otro caso habitual”, ha apuntado, son los gastos hipotecarios, que ya antes cargaban los dueños y legalmente se ha preparado que los soporte el banco.

Han planteado del mismo modo como posible excepción las residencias construidas con alguna ayuda pública o bien con costo de adquiere regulado

Los juristas que abogan por la irretroactividad asimismo observan excepciones. Así, se han referido al artículo 1.105 del CC, por virtud del que “absolutamente nadie responderá de aquellos acontencimientos que no hubiesen podido preverse o bien que, previstos, fuesen ineludibles”, esto es, los llamados casos casuales o bien de fuerza mayor. Para ciertos especialistas, la pandemia de coronavirus podría enmarcarse en este precepto y dar pie a la aplicación retroactiva.

Han planteado del mismo modo como posible excepción las residencias construidas con alguna ayuda pública o bien con costo de adquiere regulado. “Cuestión diferente sería si se trata de residencia social”, ha coincidido Velilla.

El modelo catalán

La Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de Medidas Urgentes en Materia de Contención de Rentas en los Contratos de Arrendamiento de Vivienda que marcha en Cataluña podría servir de “pista” para el modelo nacional.

La normativa catalana establece en su articulado que se va a aplicar a los nuevos contratos de alquiler y a los viejos en los que se hagan modificaciones, salvando de este modo la cuestión de la retroactividad. “Probablemente empleen exactamente la misma técnica normativa”, han estimado las fuentes consultadas.

En cualquier caso, han presagiado un remezón para el mercado del alquiler. Aunque no sea por orden legal, los inquilinos podrían forzar a los dueños a amoldar el contrato a la nueva ley pues, caso de que se negasen a bajar la renta y el contrato viejo se extinguiese, con el próximo inquilino sí deberían acatar la regla actual.

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